77200165

 بر اساس مقررات حاکم بر روابط موجر و مستاجر املاک تجاری مستاجر تنها زمانی مي تواند منافع عین مستاجره  را به غیر انتقال دهد که در اجاره نامه چنین حق و شرطی برای وی در نظر گرفته شده باشد و در اين وضعیت مالک یا موجر مي تواند در صورت انقضاء مدت اجاره و يا فسخ آن ، اجاره نامه جدید تنظيم کرده و مستاجر جديد نیز داراي چنين حقي می باشد .

سوال : آیا چنانچه مستاجر در اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد ، براي انتقال مورد اجاره به غير کافی بوده و مستاجر می تواند هر موقع که خواست عین مستاجره را واگذار نماید  ؟
پاسخ : بله ، مشروط به اینکه اگر در اجاره نامه حق انتقال به غير پیش بینی شده باشد  ، می بایست فقط برای همان شغل يا شغل مشابه منافع مورد اجاره انتقال یابد .
سوال : اگر در اجاره نامه حق انتقال به غير سلب شده باشد اما مستاجر آنرا به ديگری انتقال دهد چه ضمانت اجراهای قانونی وجود داشته و مالک چه حقی پیدا می کند ؟
پاسخ : برای پاسخ شما حالات مختلفی متصور است:
1 - اگر در قرارداد اجاره حق انتقال به غير از مستاجر سلب شده باشد و يا اجاره نامه اي در میان نبوده و مالک راضي به انتقال به غير نباشد ، مالک بايد در مقابل تخليه مورد اجاره ، حق کسب و پيشه مستاجر را بپردازد و اگر مالک نه حاضر به اجازه انتقال مورد اجاره به غير باشد و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پيشه ، مستاجر حق دارد به دادگاه مراجعه کند و دادخواست تجویز انتقال منافع را مطرح و در اين حالت دادگاه نهایتاً حکم به تجويز انتقال منافع مورد اجاره به غير و تنظيم سند انتقال در دفترخانه را صادر مي کند . در اين حالت مستاجر جديد از هر جهت نسبت به تمام شرايط اجاره قائم مقام مستاجر قبلی خواهد بود. مضافاً اینکه حکم مذکوراز زمان قطعيت ، شش ماه جهت انتقال به غير اعتبار دارد و هر گاه ظرف شش ماه از تاريخ ابلاغ حکم قطعي منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جديد انتقال داده نشود ، حکم مزبور بي اثر خواهد شد .

2- اگر مستاجري که حق انتقال عين مستاجره را به غير ندارد بدون رعايت موارد گفته شده در بند يک (بدون مراجعه به دادگاه و رعايت ساير تشريفات) مورد اجاره را به ديگري واگذار کند موجر حق درخواست تخليه را خواهد داشت و حکم تخليه عليه متصرف يا مستاجر اجرا خواهد شد و در اين حالت مستاجر يا متصرف استحقاق دريافت نصف حق کسب و پيشه را دارد ، لذا هنگام اجاره يک مکان تجاری بايد توجه داشت که آيا مستاجر حق انتقال به غير داشته يا خير؟
سوال : اگر مستاجر بخواهد مورد اجاره را به غير انتقال دهد و از طرفي حق انتقال به غير هم در اجاره نامه از او سلب شده باشد چه راه حلي دارد ؟

پاسخ :

1-از دادگاه درخواست صدور حکم به تجويز انتقال منافع مورد اجاره به غير کند.
2-درخواست خود را در قالب دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی تقديم کند.
3- دعوي را به طرفيت مالک اقامه کند.
4- اگر ملک مشاع است و مالکين متعدد دعوی بايد به طرفيت همه آنان طرح شود.
باشگاه خبرنگاران : اگر مغازه اي بين چند مالک بصورت مشاع باشد و در مقابل دعوي تجويز به انتقال منافع از سوی مستاجر فقط عده اي از مالکين مشاع حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر شوند ، مي توان ملک را به آنان تحويل داد ؟
شاه صاحبی : در اين حالت که تعدادي از مالکين مشاع حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و تحويل ملک هستند دادگاه مي تواند با ارجاع امر به کارشناس و تعيين حق کسب و پيشه مستاجر حکم به تخليه مورد اجاره بدهد و ملک تحويل مالکين مشاعي شود.
سوال : اگر مالکی بخواهد دعوی تخليه عليه مستاجری که مغازه را بدون حق انتقال به غير به شخص ثالث منتقل کرده ،اقامه کند بایستی به چه نکاتي توجه کند ؟
پاسخ : 1- دادخواست تخليه به دادگاه تقديم کند و علت آن را انتقال به غير ذکر کند.2- دادخواست به طرفيت مستاجر و کسي که ملک تجاري به وي منتقل شده تقديم شود.
دادگاه صادر کننده حکم نيز بايد توجه داشته باشد که حق کسب و پيشه هنگامي به مستاجر پرداخت مي شود که مستاجر ، حق کسب و پيشه مورد اجاره را از منتقل اليه دريافت نکرده باشد زيرا اگر مستاجر حق کسب و پيشه را به منتقل اليه واگذار کرده باشد در اين صورت اين حق به نفر دوم مي رسد و او پس از دريافت نصف حق سرقفلي ملک را تخليه خواهد کرد.
بنابراين اگر مستاجر محل کسب که حق انتقال به غير نداشته هنگام انتقال منافع مورد اجاره به ديگري وجهی به عنوان کسب و پيشه از مستاجر دوم يا متصرف دوم اخذ کرده باشد نصف حق کسب و پيشه که دادگاه به آن حکم می دهد به متصرف مورد اجاره پرداخت مي شود.
سوال : آیا اصولا حق کسب و پيشه منوط به پرداخت سرقفلی از سوی مستاجر است؟
پاسخ : خير، اين حق به واسطه اشتغال مستاجر در محل کسب ایجاد می گردد ، چه مستاجر به مالک يا مستاجر قبلی وجهی پرداخت کرده باشد يا خیر